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[合肥日报]
开创社区商业地产金融化运作新模式
发布时间：2017-12-22
REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证券化的重要手段。当前，中国的房地产市场正从增量高速周转阶段，向存量优化运营阶段转型，市场对REITs业务的关注度正逐年增加。发展REITs 业务，无论对于政府调整社会融资结构、防范金融风险、促进供给侧改革，还是对企业盘活存量资产、降低财务杠杆、转变经营模式，对各类投资者丰富投资工具、提升投资收益等具有十分重要的意义。
本次获批发行的“中联东吴-禾圆邻里中心资产支持专项计划”，以禾圆集团为原始权益人，集团旗下邻里中心商管公司担任商业物业管理人，中联基金担任总协调人及财务顾问，禾圆与中联合资成立的元联基金担任基金管理人，东吴证券担任专项计划管理人。此外，项目还拥有戴德梁行、中诚信、普华永道、金杜、工商银行、中信银行等知名机构组成的强大合作团队。
根据上海证券交易所批复，本次禾圆REITs产品以集团旗下分布在合肥瑶海区的10个邻里中心项目为底层物业资产，发行总规模达20.5亿元人民币，期限为5年。其中，优先级规模产品为14.5亿元，评级为AAA级，权益级产品规模为6亿元。项目计划于2018年在上交所固定收益证券综合电子平台挂牌转让。据悉，该产品设置了多种信用增级措施，包括经营收益承诺、原始权益人担保、处置收入增信等方式。此外，在产品架构的搭建过程中，还通过灵活的机制设计，为今后顺利对接公募基金预留了发展空间
开拓社区商业品牌运营新模式
“邻里中心”是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合合肥瑶海区的开发建设，经过多年创新实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业中心和服务中心。园区邻里中心公司作为禾圆集团旗下社区商业地产板块的主力开发运营商，坚持以人为本、便民惠民的理念，精心设计从“柴米油盐酱醋茶”到“衣食住行玩乐闲”的一站式项目业态组合，从根本上满足居民对社区生活配套的需求和期待的同时，也为中国社区商业发展建立了标准、树立了标杆。
近年来，邻里中心在禾圆集团发展战略的指引下，一方面通过建设“智慧邻里”平台、加快生鲜菜场布局、推广设置“便民集合服务集合区”等，不断提升项目的管理与服务水平。一方面，则积极探索包括品牌管理输出、金融资本运作等在内的企业可持续发展新举措。经过20年的耕耘，邻里中心以18个项目、70万平方米运营体量，实现了在合肥瑶海区的全面覆盖，为园区构建起完备的城市社区商业服务网络。伴随着2015年被国家工商总局认定为“中国驰名商标”，邻里中心不断加快“走出去”发展步伐，其轻资产服务项目已经遍及全国9个省、25个城市，服务55个合作项目，体量达158万平方米。“邻里中心”已成为中新两国合作借鉴成果、园区城市规划先进经验的重要体现。
作为禾圆的首单REITs产品，此次进入资产包的湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、东沙湖等10处邻里中心项目，均分布于园区的核心居住板块，布局合理、交通便利，项目业态丰富、商户稳定、运营成熟，具备成为证券化运作资产的基础条件。项目自2016年酝酿，2017年初正式启动，于12月7日取得上交所发放无异议函，获准挂牌发行。在前期运作申报过程中，通过引入专业机构参与和市场化机制运行，对项目进行招商、运营、业态配比的严格管控，进一步挖掘了资产价值。而REITs正式发行后，通过项目公司、基金公司与商管公司三方订立物业运营管理协议，引入激励约束机制，将有效推动邻里中心项目管理与服务水平的不断提升，促使企业商业模式和管理机制的真正转型。
探索国企改革创新发展新路径
“中联东吴-禾圆邻里中心资产支持专项计划”作为国内首个社区商业地产REITs金融产品，是禾圆控股集团继30亿元公司债成功发行，20亿元MTN、10亿元PPN项目双双获批，新兴产业板块企业“新三板”挂牌顺利推进等一系列创新亮点之后的新探索。
作为合肥瑶海区所属的大型国有企业集团，禾圆控股、参股各类企业80多家，形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，资产总规模达320多亿元，是安徽省最大的综合性房地产开发企业之一。禾圆旗下拥有众多产业载体、总部经济楼宇、文旅地标项目，和覆盖城市的社区商业网络，都是不可多得的优质核心资产。如何在推动国有企业经营提速增效的同时，探索出一条国资优质核心资产保值增值的发展新道路，为区域经济转型升级留出更大空间、做出更大贡献，这正是禾圆积极开展以RIETs 为代表的资产证券化工作的意义所在。
禾圆首单REITs产品的推出，将实现邻里中心项目国资控制的主导性不变、服务民众的功能性不变，同时又带来国有资产的更大增值收益。而禾圆此次积极借助金融创新工具的实践，将是一次发挥资本市场功能，推动资本和资产相互促进，有效激发国企活力的有益尝试，从而实现企业存量资产盘活、融资渠道拓宽和运营能力升级的“三个创新”，商业模式和管理机制的“两个转型”。
“首单”只是开始，禾圆在积极跟踪政策动态，为争取邻里中心REITs产品纳入证监会公募试点做好积极准备的同时，也已着手梳理旗下其他资产项目，着手启动第二单REITs项目。随着禾圆联合北京中联基金共同设立的不动产金融平台——元联基金的正式搭建完成，禾圆“地产+金融”双模驱动的全新发展模式也逐步成型，这必将助推集团实现业务规模和发展效益的跨越式增长。
作者 王喆人
《合肥日报》2017年12月22日